🗻 Permis De Construire Purgé De Tout Recours

Cest ainsi qu'à Lyon, un permis de construire pour le développement d'un immeuble de bureaux de 5 000 m² et de coliving de 5 500 m² a été déposé puis obtenu (purgé de tout recours) début 2022. L'immeuble de coliving est sécurisé par la signature d'un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé. A Puteaux, sur les quais de Seine

Vous venez d'obtenir un permis de construire une maison individuelle, vous pensiez que les problèmes étaient derrière vous, mais vous avez été menacé verbalement par l'un de vos voisins. Par suite, vous avez reçu une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou une requête vous assignant devant le tribunal administratif de votre région. Si vous vous reconnaissez au sein de ce scénario, c'est que vous faites bel et bien l'objet d'un recours des tiers le plus souvent ce tiers est un voisin . Vous souhaitez bien évidemment réaliser votre projet de construction, vous allez donc devoir vous défendre. La bonne nouvelle, c'est que vous avez le choix soit d'assurer vous-même votre défense soit, de demander conseil auprès d'un professionnel du droit. Effectivement, le ministère d'avocat n'est pas obligatoire en la matière. Pour cela, vous allez tout d'abord devoir vous poser ces questions majeures ce recours a-t-il été engagé régulièrement ? est-il recevable devant une juridiction administrative ? Afin de vous aider du mieux que nous pouvons, nous allons vous fournir tout au long de cet article, les normes juridiques régissant les règles de recevabilité d'un tel recours devant le tribunal administratif. Sachant que, si l'une de ces règles n'ai pas respectée par le voisin attaquant votre permis de construire, son recours sera jugé irrecevable et les travaux relatifs à votre projet pourront débuter ou prospérer. Voici l'ordre des différentes étapes du raisonnement que nous vous suggérons de suivre le voisin attaquant mon permis de construire a-t-il un intérêt à agir ? l'affichage de mon panneau de permis de construire est-il régulier ? le recours engagé respecte-t-il les délais prescrits par la loi ? Étape 1 le voisin attaquant mon permis de construire a-t-il un intérêt à agir ? Tout d'abord, il ne sera vu dans cette partie que l'intérêt à agir du voisin direct, à l'exclusion de celui des associations qui répond à des considérations différentes. Pour pouvoir agir contre une autorisation d'urbanisme, plus spécifiquement contre un permis de construire, le voisin doit disposer de ce que l'on appelle dans le domaine juridique un "intérêt à agir". Le code de l'urbanisme et sa jurisprudence récente Conseil d'État, 13 avril 2016 considèrent que pour bénéficier d'un intérêt à agir, le tiers le voisin doit respecter cumulativement ces deux différentes conditions justifier qu'il est un "voisin immédiat" de la construction qu'il attaque, c'est-à-dire que son propre terrain se situe à une courte distance du projet litigieux, établir qu'il existe une atteinte directe ses conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien son terrain ou/et sa/ses constructions. Concernant la première condition, il a été jugé qu'une distance d'une quarantaine de mètres ne donnait pas d'intérêt à agir au voisin. Cependant, une construction implantée à huit mètres du permis de construire objet du recours valide cette première condition cour administrative d'appel de Douai, 2 février 2017 . Sur la deuxième condition, le "voisin immédiat" doit justifier que le projet qu'il attaque porte une atteinte directe à ses conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme . Pour ce faire, la jurisprudence admet comme preuve, la production de photos prises du terrain du voisin contestataire attestant d'une vue directe sur le projet attaqué Conseil d'État, 17 mars 2017 . Aussi, le voisin doit apporter, à peine d'irrecevabilité de sa requête, un acte démontrant que son occupation des lieux est régulière. Pour cela, l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme modifié par le décret du 17 juillet 2018 oblige le requérant à apporter la preuve " ... d'un titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail " ou de tout autre document attestant effectivement dudit caractéère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien. Si le voisin ne respecte pas l'une de ces deux conditions et n'apporte pas une preuve de la détention de son bien ou de l'occupation régulière des lieux, il ne pourra pas mener à bien son recours contre votre permis de construire. En effet, la juridiction administrative rejettera sa requête pour irrecevabilité. Par conséquent, vous serez en mesure de débuter la construction de votre projet urbanistique. Dans le cas contraire, c'est-à-dire que votre voisin contestataire dispose de cet intérêt à agir , il vous sera nécessaire de vérifier si le recours en question a été formé dans les délais prescrits par la loi. Préalablement à cette vérification, nous vous proposons d'étudier la question de la régularité de l'affichage sur votre terrain de votre panneau de permis de construire. Étape 2 l'affichage de mon panneau de permis de construire est-il régulier ? Cette deuxième étape consiste en l'analyse du respect des règles relatives à l'affichage de votre panneau de permis de construire sur votre terrain. Pourquoi vérifier cela ? Il est crucial que votre affichage soit réalisé très rapidement pour que le délai de recours des tiers qui est de deux mois commence à courir le plus tôt possible. En effet, plus vite ce délai court, plus vite il se terminera fermant alors la porte à toute action de vos voisins à l'encontre de votre projet. Un affichage régulier consiste en la considération de trois points il doit être visible de l'extérieur du terrain donc de la voie publique article R*. 424-15 du code de l'urbanisme , il doit être un panneau de forme rectangulaire et dont les dimensions sont supérieures à quatre-vingts centimètres article A 424-15 du code de l'urbanisme. il doit comporter l'ensemble des mentions exigées par la loi mentions légales devant être mentionnées sur le panneau d'affichage Concernant le premier point sur la visibilité du panneau d'affichage, voici un cas concret En principe, l'affichage doit être visible et lisible de l'extérieur du terrain. C'est-à-dire de la voie publique ou lorsque le terrain n'est pas desservi par une voie publique, d'une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d'assiette n'est pas desservi par une telle voie et que l'affichage sur le terrain ne peut donc pas satisfaire à cette exigence, l'affichage du permis de construire doit être réalisé sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain Conseil d'État, 27 juillet 2015 . Quant au second point, les mentions obligatoires devant figurer sur le panneau d'affichage du permis de construire sont les suivantes le nom du titulaire du permis de construire, sa raison sociale ou dénomination sociale, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance du permis de construire, le numéro de permis de construire, la nature du projet, la superficie du terrain, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, le permis de construire doit également indiquer, en fonction de la nature du projet s'il prévoit des constructions, il faudra préciser la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel, s'il porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus, s'il porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs, s'il prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir. les droits de recours des tiers à indiquer littéralement Droit de recours le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau article 600-2 du code de l'urbanisme. Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours article R. 600-1 du code de l'urbanisme. » Attention aux mentions omises ! Effectivement, l'omission d'une mention ou une mention erronée peut avoir comme conséquence d'empêcher l'amorçage du recours des tiers. Dans ce cas-ci, les tiers disposants d'un intérêt à agir pourront attaquer le permis de construire jusqu'à six mois à compter de l'envoi de la déclaration d'achèvement des travaux de construction de votre projet ! À éviter par tout moyen. Cela a d'ailleurs été le cas d'espèce d'une importante et ancienne jurisprudence. Le permis de construire litigieux disposait d'une indication erronée concernant son numéro d'identification. Cet erreur a fait echec à l'amorce du délai de recours des tiers Conseil d'État, 20 juin 1984 . En cas de litige, le respect de l'ensemble de ces règles doit être démontré par le bénéficiaire du permis de construire, c'est-à-dire vous. Voici quelques conseils pour en constituer la preuve. La preuve de l'affichage du panneau Pour finir sur cette étape, nous vous conseillons de faire réaliser trois constats d'huissier Un premier à l'affichage du panneau de permis de construire, un deuxième à l'expiration du premier mois, un troisième à l'expiration du second mois. Bien qu'onéreux, ces trois constats vous permettront de justifier du bon affichage de votre panneau durant la période considérée. Ainsi, si une contestation de votre permis de construire par l'un de vos voisins intervient à l'extérieure de ce délai, vous vous serez constitué la preuve de son irrecevabilité en raison de l'expiration du délai de recours des tiers. Étape 3 le recours engagé respecte-t-il les délais prescrits par la loi ? La troisième règle de recevabilité majeure à contrôler avant tout autre examen est celle que nous venons d'évoquer en surface, à savoir, le délai de recours des tiers. Un délai de principe d'une durée de deux mois Nous partons du postulat que votre panneau d'affichage a été régulièrement posé et que l'ensemble des dispositions légales le concernant ont bien été respectée. Ainsi, le délai de recours des tiers court. Ce délai est encadré par la loi. Il est désormais de deux mois à compter du premier jour de l'affichage sur le terrain du panneau du permis de construire article R. 600-2 du code de l'urbanisme . En pratique, ce délai de deux mois et un jour doit être additionné au délai de 15 jours de notification du recours. Par conséquent, si aucune notification d'un courrier de la part des voisins contestant ce permis n'a été réceptionnée dans les 2 mois et 16 jours suite à l'affichage du permis de construire, il peut être considéré que lesdits voisins ne pourront plus faire de recours. En d'autres termes, à l'expiration de ce délai, aucun recours des voisins contre le permis de construire ne sera valable et par conséquent, ne pourra être retenu par le tribunal adminsitratif, même dans l'hypothèse où le voisin initiateur de la requête disposerait d'un intérêt à agir. Il est important de savoir que ce délai de principe de deux mois peut être prorogé de différentes manières que nous allons maintenant énumérer. Les causes de prorogation du délai de deux mois Il existe des hypothèses de prorogation de ce délai de deux mois soit, votre permis de construire a été affiché irrégulièrement. Dans ce cas de figure le délai de recours des tiers ne s'éteindra qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la réception en mairie de la déclaration d'achèvement des travaux de la construction projetée, soit votre permis de construire a fait l'objet d'un recours gracieux. Concernant cette dernière hypothèse, un recours gracieux est un recours engagé par un voisin communiqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la mairie et au titulaire du permis de construire. Ce recours doit être réalisé dans le délai de deux mois de principe. L'objet de ce recours se doit d'être le retrait/annulation du permis de construire. Un recours gracieux proroge le délai contentieux initial à compter de la réponse de la mairie à ce recours refus exprès de la mairie, ou de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la réception du recours gracieux refus implicite. Il faudra une nouvelle fois compter un délai de deux mois de recours contentieux à partir de l'un ou l'autre de ces évènements. Par exemple "J'affiche régulièrement mon panneau de permis de construire le 2 septembre. Le 15 septembre, moi et la mairie auteur du permis de construire recevons un recours gracieux de mon voisin. La mairie répond à ce recours gracieux le 15 octobre. À partir du 15 octobre, un nouveau délai contentieux s'ouvre. Le permis sera donc assurément purgé de tout recours le 31 décembre. 2 mois de délai de recours + 1 jour + 15 jours de la notification " CONCLUSION Nous vous avons énuméré ici les règles de recevabilité les plus importantes concernant un recours de tiers contre un permis de construire. Si l'une de ces règles n'a pas été respectée par votre voisin contestant le permis, vous aurez la possibilité d'invoquer leur non-respect pour soulever l'irrecevabilité de ce recours devant les juridictions administratives. Bien évidemment, il doit être ajouté à ces règles, des règles de fond. Les règles de fond concernent la légalité interne du permis de construire au regard des documents d'urbanisme à l'échelle communale le plus souvent,le plan local d'urbanisme , régionale parfois nationale. Ces règles de fond seront à coup sûr invoquées par le voisin contestataire pour demander le retrait ou l'annulation de votre permis, mais ne seront examinées par le juge que si son recours est régulier par rapport aux règles que nous venons d'analyser.

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Poursuivantsa politique de développement, FUTUREN a obtenu deux nouveaux permis de construire, purgés de tout recours, pour installer 8 éoliennes en France. Le projet de Mazurier, situé sur

Les recours contre les permis de construire font l’objet d’un abondant contentieux. La présente note a pour objet d’expliquer comment on peut contester un permis de construire. Article mis à jour par son auteur en février 2022. Comment contester un permis de construire ? Voilà une question que beaucoup de personnes se posent et qui est intéressante d’examiner. Le droit de propriété est un droit sacré et inviolable. Il n’a cependant jamais été illimité. Dès sa promulgation en 1804, le Code civil posait ainsi comme principe que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de construire, corollaire du droit de propriété, doit ainsi également s’exercer dans le cadre des lois et règlements. C’est l’objet du droit de l’urbanisme, d’une part, et du droit de la construction, d’autre part. Le droit de la construction réglemente les modalités techniques relatives à la construction des immeubles. Quant au droit de l’urbanisme, il a pour objet d’encadrer les modalités d’aménagement des espaces et d’utilisation des sols ainsi que les aspects extérieurs des constructions. Le respect de ces règles est en principe sanctionné au travers un régime d’autorisation. C’est pourquoi la plupart des constructions, aménagements ou travaux nécessitent, au préalable, une autorisation d’urbanisme le permis de construire. Ainsi, toute construction nouvelle, même celle qui ne comporterait pas de fondations, doit en principe être précédée de la délivrance d’un permis de construire [1]. Il en va de même des travaux qui, du fait de leur importance, sont assimilés à des constructions nouvelles [2]. Le permis de construire a pour objet d’autoriser la construction d’immeubles ou la réalisation des travaux dans la limite des plans et indications fournis par le pétitionnaire [3]. Il n’est délivré que si le projet est conforme aux règles d’urbanisme [4]. L’autorité administrative dispose en principe d’un délai de deux mois à compter de la réception en mairie du dossier pour se prononcer sur la demande [5]. Une fois le permis de construire accordé, toute personne qui dispose d’un intérêt à agir peut en demander l’annulation. Les recours contre les permis de construire font l’objet d’un abondant contentieux. Eu égard aux enjeux que représente ce contentieux, l’objet de cette note sera de présenter les conditions de recevabilité du recours 1 et les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation du permis de construire 2. Nous présenterons également très brièvement les cas dans lesquels il est aussi possible de saisir le juge civil pour s’opposer à la construction 3. 1. Les conditions de recevabilité du recours Le contentieux des permis de construire relève de la compétence des juridictions administratives. Les règles de procédure suivent donc celles applicables au contentieux administratif bien qu’il existe certaines particularités. Toute personne qui souhaite contester un permis de construire doit ainsi disposer d’un intérêt à agir présenter sa requête au tribunal administratif selon un certain formalisme et dans un délai limité L’intérêt à agir Un requérant ne peut contester un permis de construire que s’il dispose d’un intérêt lui donnant qualité pour agir. C’est ce qu’on appelle l’intérêt à agir. Il convient en l’espèce de distinguer trois catégories de requérant. L’intérêt à agir de l’État, des collectivités territoriales ou de leurs groupements L’État dispose en principe d’un intérêt à agir contre tous les permis de construire. Ainsi, le préfet, qui est le représentant de l’État dans les départements et les régions, peut déférer au tribunal administratif tous les permis de construire qu’il estimerait illégaux. Quant aux collectivités territoriales ou leurs groupements, elles disposent en principe d’un intérêt à agir contre les permis de construire susceptibles de porter atteinte à leur territoire. L’intérêt à agir des associations Il faut au préalable préciser qu’une association n’est recevable à agir contre un permis de construire que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu antérieurement à l’affichage en mairie de la demande de permis de construire [6]. S’agissant de leur intérêt à agir, celui-ci s’apprécie en considération de leur objet social et de leur champ d’action géographique. En premier lieu, l’objet social de l’association doit être, d’une part, urbanistique [7] ou environnemental [8] et, d’autre part, être suffisamment précis [9]. Ainsi, une association dont l’objet est d’assurer la protection de l’homme et de son environnement, d’encourager la participation du citoyen à la définition et à la défense de son cadre de vie ne justifie pas, eu égard à la généralité de son objet, d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation d’un permis de construire [10]. Ce critère est cependant apprécié en fonction de l’importance et de la localisation du projet contesté. En ce sens, une association qui a pour objet la mise en œuvre de tous les moyens disponibles pour la sauvegarde et l’amélioration du cadre de vie d’un quartier dispose d’un intérêt à agir contre un permis de construire portant sur trois maisons d’habitation, dès lors que le permis en cause était susceptible était de porter atteinte au cadre de vie des habitants du quartier [11]. En second lieu, le champ d’action géographique de l’association doit être précis et limité sur le plan territorial [12] le plus souvent au cadre communal [13]. Ce critère est cependant aussi apprécié en fonction de l’importance et de la localisation du projet contesté. Il a ainsi été admis qu’une association dont le ressort est régional puisse contester un permis de construire un ensemble immobilier, de grande ampleur et situé à proximité d’une zone d’intérêt écologique [14]. Toutefois, cette dernière condition ne s’applique pas aux associations agréées au titre de l’article L. 141-1 du code de l’environnement. En effet, toute association agréée de protection de l’environnement justifie d’un intérêt pour agir contre tout permis de construire ayant un rapport direct avec son objet et son activité statutaire et produisant des effets dommageables pour l’environnement sur tout ou partie du territoire pour lequel elle bénéficie de l’agrément [15]. L’intérêt à agir des personnes privées Une personne privée autre qu’une association, comme un particulier, une entreprise ou un syndicat de copropriétaire, ne peut contester un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe [16]. Il suit de là que cette personne ne pourra contester un permis de construire que si elle justifie d’un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique Cet intérêt doit de plus être direct et certain Notons également qu’afin de lutter contre les recours malveillants, l’intérêt pour agir du requérant contre un permis de construire s’apprécie en principe à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire [17]. La location ou l’achat d’un bien à proximité du projet litigieux, une fois le permis délivré, ne confère donc plus au locataire ou à l’acheteur un intérêt à agir contre le permis en question. Un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique Afin de disposer d’un intérêt à agir, le requérant doit justifier que le permis de construire attaqué est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe [18]. Il doit ainsi préciser en quoi le projet de construire est de nature à porter atteinte à son bien ou aux conditions dans lesquelles il occupe, utilise ou jouit de son bien [19]. Le simple fait d’habiter à proximité d’un terrain sur lequel sera édifiée une construction n’est donc pas suffisant, en soi, pour contester un permis de construire. Sans être exhaustif, on peut relever que constitue un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique la perte d’ensoleillement, la perte d’une vue terrestre ou maritime la perte de la valeur vénale de son bien, des risques de pollution sonore, visuelle, chimique, etc, des risques d’inondation, d’incendie ou d’accident routier ou de chantier, etc. A contrario, il n’est pas possible de se prévaloir d’un intérêt commercial [20] ou professionnel [21]. Un commerçant ne saurait dès lors contester un permis de construire au seul motif que l’arrivé d’un concurrent risquerait de porter atteinte à ses intérêts commerciaux [22]. Sa requête ne sera recevable que s’il établit que la construction litigieuse est de nature à affecter les conditions d’exploitation de son activité ou, plus généralement, les conditions d’utilisation, de jouissance ou d’utilisation de son bien perte d’ensoleillement, création de vis-à-vis, etc [23]. Un intérêt direct et certain L’atteinte invoquée par le requérant, pour justifier de son intérêt à agir, doit être directe et certaine. Cette atteinte est fonction de la proximité critère le plus important, de la nature et de l’importance du projet objet du permis de construire, par rapport à la localisation du bien du requérant. A titre d’exemple La gêne visuelle invoquée par un requérant, au soutien de son recours contre un projet de mosquée, n’a pas été retenue dès lors que celui-ci habitait à plus de 600 mètres à vol d’oiseau du terrain d’assiette du projet et qu’il était séparé de ce terrain par des espaces construits d’immeubles et des voies de circulation importantes [24]. La gêne visuelle invoquée par un requérant, à l’appui de son recours contre une simple maison individuelle, n’a pas n’a pas été retenue dès lors que son habitation était située à plus de 350 mètres du projet de construction et qu’elle en était séparée par des prés entrecoupés de haies bocagères et d’arbres de hautes tiges [25]. L’atteinte invoquée est néanmoins appréciée différemment selon que le requérant à la qualité de de voisin immédiat ou non au projet contesté. Le requérant a la qualité de voisin immédiat On considère en général qu’un requérant est voisin immédiat d’un projet lorsque son bien jouxte ou est situé à moins de 25/50 mètres du terrain d’assiette du projet de construction. Cette notion dépend de la nature et l’importance du projet plus le projet sera petit et plus la distance séparant le bien du requérant de celui du pétitionnaire devra être faible et de la configuration des lieux plus le terrain d’assiette du projet sera situé dans un environnement urbain dense et plus la distance séparant le bien du requérant de celui du pétitionnaire devra être faible. Ce requérant, eu égard à sa situation particulière, justifie en principe d’un intérêt à agir s’il fait état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction [26]. Celui-ci n’a en somme pas besoin d’expliquer et/ou de justifier l’atteinte invoquée dès lors que le dossier de permis de construire attaqué permet de comprendre cette atteinte. Cela ne le dispense pour autant pas, s’il existe un doute sur l’atteinte invoquée ou pour éviter toute contestation, de produire tout élément de nature à établir cette atteinte comme des photographies. Exemple d’atteintes reconnues au regard des seules pièces figurant dans le dossier de permis de construire En raison de la mitoyenneté des propriétés et de la visibilité du projet de construction depuis le jardin du requérant la gêne visuelle invoquée par ce requérant [27] ; En raison de la déclivité du terrain et de la situation de la propriété du requérant située en contrebas du terrain d’assiette du projet de construction la gêne visuelle et différentes nuisances sonores invoquées par ce requérant [28] ; En raison de la nature du projet de construction une unité de traitement mécano-biologique de déchets les inconvénients et les nuisances liés à l’augmentation du trafic routier et la présence de divers animaux nuisibles invoqués par un exploitant agricole dont les parcelles étaient situées à proximité immédiate de ce projet [29]. Le requérant n’a pas la qualité de voisin immédiat Lorsque le requérant n’a pas la qualité de voisin immédiat au projet, celui-ci ne peut se contenter de faire état d’une atteinte. Il doit de surcroît établir, par des éléments suffisamment précis et étayés, la réalité de cette atteinte [30]. A titre d’exemple, ne justifie pas d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire Un propriétaire, dont les pièces produites, à l’appui de son recours contre un futur centre commercial situé à 300 mètres de son habitation, n’établissent ni les nuisances sonores invoquées ni la dépréciation de la valeur vénale de son habitation [31] ; Un exploitant agricole qui ne démontre pas en quoi le projet de construction attaqué, situé à plus de 150 mètres de son exploitation, est de nature à nuire à son activité comme il le prétendait [32]. A l’inverse, justifie d’un intérêt lui donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire Un requérant propriétaire d’un bien situé à moins de 100 mètres d’un bâtiment de 11 mètres de hauteur dès lors qu’il apparaît, au regard des photographies produites, que ce projet sera visible depuis sa propriété et altéra la vue sur un parc dont il bénéficiait auparavant [33] ; Un requérant propriétaire d’un bien situé à 120 mètres du projet de construction d’une salle de réception dès lors que les nuisances sonores invoquées, à l’appui de son recours, sont confirmées notamment par des témoignages de voisins [34]. La procédure à respecter Le délai de recours Le permis de construire accordé, tacitement ou expressément, doit faire l’objet d’un affichage en mairie et sur le terrain d’assiette du projet [35]. L’affichage sur le terrain fait courir pour le requérant privé association ou personne privée le délai de recours contentieux. Ce requérant dispose en effet d’un délai de deux mois, à compter du premier jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, pour contester la délivrance du permis de construire [36]. Passé ce délai, il est forclos. Cependant, pour être régulier, l’affichage doit être visible de l’extérieur. Il doit aussi, et obligatoirement, mentionner un certain nombre d’information comme la hauteur de la construction projetée [37] ou les modalités de notification du recours contentieux [38]. Le non-respect de ce formalisme fait obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux [39]. Précisons par ailleurs que le maire ou le président de l’EPCI accordant le permis de construire est tenu de notifier sa décision au préfet. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la décision pour agir [40]. Enfin, un permis de construire obtenu frauduleusement peut être retiré à tout moment. Par principe, il n’y a en effet pas de délai pour demander à l’autorité administrative de procéder à son retrait [41]. Les modalités du recours L’introduction du recours Le recours contre le permis de construire doit se faire devant le tribunal administratif dans le ressort duquel à son siège l’autorité administrative qui a pris la décision contestée [42]. La saisine du tribunal se fait par une requête qui indique les noms et domiciles des parties. La requête doit contenir l’exposé des faits et des moyens de droit, ainsi que l’énoncé des conclusions soumises au juge. Le requérant doit y joindre une copie de l’arrêté de permis de construire attaqué et toutes les pièces justificatives utiles à la résolution du litige [43]. Le tout doit être accompagné de copies, en nombre égal à celui des autres parties en cause [44]. Le requérant doit joindre à sa requête son titre de propriété, son bail ou sa promesse de vente. Et si le requérant est une association il devra produire ses statuts et le récépissé attestant de sa déclaration en préfecture [45]. La notification du recours Le requérant est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours [46]. Il faut à cet égard souligner que c’est une copie du texte intégral du recours qui doit être notifiée, et non une simple lettre informant l’auteur de la décision et s’il y a lieu, le titulaire de l’autorisation, de l’existence d’un recours [47]. De même, l’auteur d’un recours administratif, c’est-à-dire d’un recours gracieux ou hiérarchique, est tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. 2. Les moyens invocables A l’appui de sa requête, le requérant pourra invoquer des moyens de légalité externe et interne contre l’arrêté ayant accordé le permis de construire. Attention cependant, les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation d’un permis de construire ne sont pas les mêmes que les atteintes invoquées par le requérant pour justifier de son intérêt à agir. Seuls les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme peuvent entrainer l’annulation d’un permis de construire. Les atteintes susceptibles de justifier d’un intérêt à agir permettent au requérant d’accéder au prétoire du juge. Les moyens relatifs à la méconnaissance du droit de l’urbanisme permettent d’obtenir l’annulation du permis de construire. NB Le requérant lambda qui souhaite contester un permis de construire, doit se rendre à la mairie de la commune où se situe le projet contesté pour consulter le dossier du permis délivré et examiner sa légalité. Les moyens de légalité externe Les moyens de légalité externe portent sur l’incompétence de l’auteur de l’acte le vice de forme et le vice de procédure L’incompétence de l’auteur de l’acte L’incompétence de l’auteur de l’acte correspond à la situation dans laquelle une autorité administrative adopte un acte insusceptible de se rattacher à son pouvoir. Ce motif entache d’illégalité l’acte adopté. En principe, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire de la commune [48]. Toutefois, si un maire est intéressé au projet faisant l’objet de la demande de permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l’organe délibérant de l’EPCI doit désigner un autre de ses membres pour prendre la décision [49]. Le vice de forme Il y a vice de forme lorsqu’un acte administratif n’est pas adopté dans les formes requises. S’agissant d’un arrêté relatif à un permis de construire, celui-ci doit notamment comporter, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci [50]. Le vice de procédure Il y a vice de procédure lorsqu’un permis de construire n’est pas adopté selon la procédure prescrite. Ce vice peut soit résulter du caractère incomplet du dossier de permis de construire soit d’une irrégularité dans l’instruction du dossier Le caractère incomplet du dossier de permis de construire Tout d’abord, la demande de permis de construire doit comprendre un certain nombre d’éléments listés à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme. La demande doit ainsi préciser l’identité du ou des demandeurs, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux, etc. Ensuite, la demande de permis de construire doit comporter un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune [51]. Enfin, la demande de permis doit comporter un projet architectural [52]. Ce dernier doit définir, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. Il doit de plus préciser, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords [53]. Le contenu du projet architectural est précisé aux articles R. 431-8 à R. 431-12 du code de l’urbanisme. Ces pièces représentent le contenu minimum d’un dossier de permis de construire. Des pièces supplémentaires doivent également figurer dans le dossier lorsque le projet entre dans l’une des situations visées aux articles R. 431-13 à R. 431-33 du code de l’urbanisme. A titre d’exemple, lorsque la construction porte sur un établissement recevant du public, la demande doit être accompagnée d’un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité [54]. Toutefois, même en cas d’irrégularité, si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, de compenser la carence d’un document incomplet, le dossier de permis de construire sera alors considéré comme étant régulier [55]. L’irrégularité dans l’instruction du dossier de demande de permis de construire Les demandes de permis de construire doivent faire l’objet d’une instruction dont l’objet et le champ varient en fonction de la nature, de l’importance, de l’impact et de la localisation du projet. L’instruction des dossiers de permis de construction peut ainsi nécessiter, dans certains cas, de recueillir l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes [56] ou l’avis du public. Seules les irrégularités les plus graves peuvent cependant entrainer l’annulation du permis de construire [57]. L’avis du public Les projets de travaux qui, par leur nature, leurs dimensions ou leur localisation, sont susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine nécessitent une consultation du public. Cela concerne notamment les installations classées pour la protection de l’environnement soumises au régime de l’autorisation [58]. Le public doit ainsi pouvoir exprimer ses observations, propositions et contre-propositions sur le projet. Cette consultation est, selon l’importance du projet, soit mise en œuvre dans le cadre d’une enquête publique [59] soit dans le cadre d’une consultation par voie électronique procédure plus légère que l’enquête publique [60]. L’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes Lorsque la demande de permis de construire est soumise, en raison de son emplacement, de son utilisation ou de sa nature, à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par une législation autre que le droit de l’urbanisme, le permis ne peut être délivré que si l’autorité compétente au titre de cette autre législation a donné son accord. Ainsi, lorsque le projet est situé aux abords d’un monument historique, le permis de construire ne peut être délivré que si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord [61]. Autre exemple, lorsque le projet est situé dans un site classé ou en instance de classement, le permis de construire ne peut être délivré que si le ministre chargé des sites, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, a donné son accord [62]. Les moyens de légalité interne Les moyens de légalité interne portent sur la légalité même du permis de construire, et donc du projet de construction. Le permis de construire délivré doit ainsi être annulé si le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme [63]. A cet égard, il faut distinguer les communes qui sont couvertes par un plan local d’urbanisme PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu de celles qui ne le sont pas Il existe par ailleurs des dispositions spéciales applicables en présence ou non d’un document local d’urbanisme Les communes non couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu En premier lieu, dans les communes non couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, le permis de construire ne pourra être délivré que si le projet est situé dans les parties actuellement urbanisées de la commune [64]. On considère en général que les parcelles situées à l’intérieur des zones agglomérées, des bourgs ou situées à proximité de ces derniers relèvent des parties actuellement urbanisées d’une commune. En second lieu, le permis de construire ne pourra être délivré que si la demande respecte les prescriptions figurant dans le règlement national d’urbanisme [65]. Ce dernier régit notamment La localisation et la desserte des constructions, aménagements, installations et travaux [66]. L’implantation et le volume des constructions [67]. L’aspect des constructions [68]. Les communes couvertes par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu Le PLU est un document d’urbanisme dont l’objet est de préciser les règles d’urbanisme applicables sur le territoire d’une commune [69]. C’est ce document qui précise par exemple les zones dans lesquelles les constructions sont ou non autorisées. Il comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable, des orientations d’aménagement et de programmation, un règlement et des annexes. Le règlement est le document le plus important du PLU. C’est à partir de son contenu que seront notamment instruites les demandes de permis de construire. Le règlement du PLU contient une partie graphique et une partie écrite. La partie graphique du règlement délimite, à l’intérieur de la commune ou de l’EPCI, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières [70]. Lorsqu’un terrain se trouve en zone urbaine, il est en principe constructible. Les terrains situés en zone à urbaniser ont vocation à devenir constructibles, mais pas dans l’immédiat. Cela ne sera le cas que lorsqu’ils seront desservis par les voies publiques, les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement [71]. Quant aux zones agricoles et naturelles, elles ne sont en principe pas constructibles sauf lorsqu’il s’agit, par exemple, de construction et installation nécessaires à l’exploitation agricole [72]. La partie écrite du règlement fixe les prescriptions applicables à l’intérieur de chacune des quatre zones précitées [73]. Elle peut ainsi fixer des prescriptions relatives Aux interdictions et limitations de certains usages et affectations des sols, constructions et activités ; Aux éléments de mixité fonctionnelle et sociale ; A la volumétrie et l’implantation des constructions ; A la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ; Au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ; Au stationnement ; A la desserte par les voies publiques ou privées. De plus, les prescriptions d’ordre public figurant dans le règlement national d’urbanisme demeurent applicables [74] respect des règles de sécurité et de salubrité publiques [75] par exemple, de sorte que la demande de permis de construire doit également les respecter. Par conséquent, le permis de construire doit non seulement respecter les prescriptions figurant dans le règlement du PLU mais aussi celles d’ordre public contenues dans le règlement national d’urbanisme. Ainsi, afin de savoir si un permis de construire est ou non conforme au PLU, il faut tout d’abord identifier la zone du PLU à l’intérieur de laquelle se situe le terrain d’assiette objet du permis de construire. Ensuite, il faut vérifier que les règles applicables dans cette zone et celles d’ordre public du règlement national d’urbanisme ont été respectées par le projet objet du permis de construire. Notons pour finir qu’un permis de construire, même conforme au PLU, peut être annulé si le PLU, sur la base duquel il a été délivré, est illégal. Cela peut notamment être le cas si le PLU a été adopté dans des conditions irrégulières ou s’il est incompatible avec les normes qui lui sont supérieures telles que le schéma de cohérence territoriale, le schéma directeur d’aménagement des eaux ou la loi Littoral. Les dispositions spéciales En plus des règles figurant dans le règlement national d’urbanisme ou, le cas échéant, dans le PLU lui-même, le permis de construire doit, selon sa localisation et son importance, respecter un certain nombre de dispositions La plus part de ces autres dispositions doivent cependant être annexées au PLU [76]. De sorte que le permis de construire peut être refusé quand bien même aucune prescription du PLU n’y ferait obstacle. On relèvera ainsi que lorsque le territoire d’une commune est couvert par un plan de prévention des risques incendie, inondation, mouvement de terrain, etc [77], le permis de construire doit respecter les prescriptions figurant dans ce plan [78]. Autre exemple, lorsque le territoire d’une commune est soumis aux dispositions de la loi Littoral, le permis de construire doit respecter les dispositions de cette loi. Ainsi, même lorsqu’un terrain est classé en zone constructible par le PLU d’une commune, celui-ci demeura inconstructible s’il est situé en dehors d’une agglomération ou d’un village existant, c’est-à-dire dans une zone d’urbanisation diffuse [79]. 3. L’invocation du cahier des charges du lotissement Enfin, si l’annulation du permis de construire n’est pas envisageable ou a été rejeté, parce que celui-ci serait conforme au droit de l’urbanisme, il est néanmoins possible de s’opposer à la réalisation des travaux si le terrain d’assiette du projet se trouve à l’intérieur d’un lotissement [80]. Pour ce faire, il importe de vérifier que les stipulations du cahier des charges applicable dans le lotissement ont bien été respectées. En cas de non-respect de ces stipulations, tout coloti pourra demander l’arrêt des travaux en assignant le propriétaire du terrain devant le tribunal de grande instance [81]. Pour finir, dans l’hypothèse où il ne serait pas possible de s’opposer à l’exécution du permis de construire, la seule solution pour le requérant, qui subirait un préjudice en raison de la construction en projet, consistera alors à demander une indemnisation au pétitionnaire. 4. Les suites. Le délai de jugement d’un recours contre un permis de construire dépend notamment de la complexité de l’affaire et du tribunal concerné selon qu’il est surchargé ou non. Mais en général ce délai est compris entre douze et vingt-quatre mois. En revanche, s’agissant des recours contre les permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements ou contre les permis d’aménager un lotissement, le juge doit en principe statuer dans un délai de dix mois [82]. Si les moyens invoqués contre l’arrêté de permis de construire sont fondés le juge annulera le permis de construire. Dans le cas contraire, il rejettera le recours. Précisons toutefois que le permis de construire ne fera l’objet d’une annulation pure et simple que si l’illégalité relevée n’est pas régularisable. C’est le cas si le juge relève que le terrain d’assiette du projet se situe dans une zone inconstructible. Dans le cas contraire, il devra soit surseoir à statuer soit prononcer une annulation partielle afin que le bénéficiaire du permis de construire essaye de régulariser son autorisation [83]. En cas de jugement défavorable, il sera possible de faire appel dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement. Néanmoins, la possibilité d’interjeter appel est actuellement suspendue pour notamment les recours contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d’habitation sur le territoire des communes classées en zone tendue. Pour autant, les jugements peuvent toujours faire l’objet d’un pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat [84]. Pour aller plus loin Dix règles à connaître avant de contester un permis de construire ; Permis de construire et loi littoral ; Permis de construire et zone inondable ; Permis de construire et risques naturels ; Les travaux portant sur des constructions existantes. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article

Interventionde nos experts sur la possibilités techniques; Proposition financière pour le rachat de votre droit à construire; Assemblée générale portant sur la vente et sa mise au vote; Un permis de construire est déposé. Après obtention du permis de construire purgé, paiement à la copropriété. Ensuite, lancement des travaux.

Accueil Fiches immobilier neuf Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours L'importance d'un permis de construire ou pc purgé Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Ce ne sera qu'une fois que ces délais et leurs éventuelles procédures associées seront purgés que le déposant pourra enfin lancer la construction. Les différents délais après instruction du permis de construire Une fois votre PC instruit et l'autorisation ainsi que les droits à construire accordés, il ne serait que trop prudent, avant d'engager les travaux, de patienter un minimum. En effet, les tiers concernés ont un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis de construire pour le contester. En matière de construction individuelle, nous comprenons que la plupart des gens acceptent difficilement de devoir repousser la construction de leur logement alors même que le permis leur a été accordé. Cependant la loi autorise la contestation de celui-ci et le permis accordé par la mairie ne sera pleinement effectif qu'après écoulement de ces délais. En matière de promotion immobilière et compte tenu du montant des sommes engagées, il est de rigueur d'attendre la purge des recours, gracieux et contentieux, avant de commencer le moindre travaux. Cependant, il y a encore quelques promoteurs qui continuent à lancer des commercialisation à grands renforts d'actions marketing sans tenir compte de la possibilité d'annulation du PC. Chez MCA Patrimoine, nous nous assurons systématiquement que les recours soient purgés avant même de présenter les produits immobiliers à nos clients acquéreurs ou investisseurs. En matière d'achat de terrain, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur la seule base des droits à construire délivrés. La justice ne vous donnera jamais raison si, par malheur, vous ne pouviez construire tel que prévu après avoir acheté le terrain. Attention, s'il y a un vice dans l'affichage du permis de construire, que celui-ci est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux du tiers n'est plus opposable. Nous insistons donc sur l'importance d'un affichage avec constatation par huissier qui permettra de borner précisément les limites d'une éventuelle contestation du pc. Qui peut effectuer un recours contre un permis de construire ? La loi a récemment évolué sur ce point. Tout tiers qui entame un recours contre une construction doit démontrer son intérêt à agir par la production de pièces justificatives. La proximité existant entre le tiers requérant et le lieu du permis de construire est donc essentielle et devra être justifiée par la production d'acte de propriété ou d'attestation notariale. Les voisins adjacents sont donc en première ligne et plus l'on s'éloigne du lieu de la construction, plus l'intérêt à agir sera compliqué à démontrer. Cependant, une association peut également se positionner à l'encontre d'un droit à construire pour protéger l'environnement ou pour protéger les riverains. Mais l'association doit avoir des statuts déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire. Ainsi il est inutile de constituer une association de riverains après l'affichage du permis sur le terrain par exemple, car elle ne pourra pas engager de recours ayant été formée après la demande. Enfin, ce peut être l'Etat tout simplement qui engage un recours parce que l'autorité compétente à laquelle le constructeur a fait appel la mairie dans la plupart des cas a fait une erreur d'instruction. Un délai de recours de 2 mois extensible... Il existe 2 types de recours suite à l'autorisation à construire délivrée par l'urbanisme un recours gracieux auprès de l'administration délivrante et un recours contentieux auprès du tribunal administratif ou de grande instance certains préjudices, pertes de vues, de jour... peuvent être instruites par le TGI compétent. Le recours gracieux relance auprès de la mairie peut entraîner un nouveau délai. En effet, la mairie n'a aucune obligation de répondre au recours et la non réponse au terme d'un délai de 2 mois équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction. Passé ce délai, le requérant peut alors effectuer un recours contentieux auprès du tribunal ce qui va encore, comme chacun le sait, étendre le délai avant que le permis soit complètement purgé. Ainsi, dans le cas d'un affichage du permis de construire au 1er mars, le tiers s'opposant à la construction peut très bien saisir la mairie immédiatement et devant le silence de celle-ci saisir le tribunal administratif le 30 avril. Le temps que le recours soit instruit et qu'une audience ait lieu, il y a fort à parier que la construction ne puisse démarrer avant l'été... Nos conseils pour bien acheter dans l'immobilier neuf s'en tenir au permis de construire purgé de tout recours Ce qu'il faut retenir de cet article un permis de construire délivré ne signifie pas que la construction peut démarrer immédiatement et qu'il est irrévocable. Un permis de construire purgé de tout recours la période de recours gracieux, contentieux par un tiers, une association ou autre est effectivement écoulée est la seule assurance que votre projet verra le jour. Il est de votre responsabilité de vous assurer que le pc est purgé avant d'effectuer tout achat ou toute signature de contrat en VEFA. Vous ne pouvez imputer au promoteur une quelconque faute si le permis de construire lui est retiré ou que les délais de recours repoussent la livraison effective de votre bien immobilier car votre acte d'achat se fait en dépit de la permission de construction. Prenez donc bien le temps de choisir le bon produit, surtout si vous recherchez un programme ou un appartement pour défiscaliser car le temps perdu ne se rattrape jamais. Vous cherchez un spécialiste ? Contactez-nous ! Nos autres articles " La construction de logements neufs en chute libre Depuis de nombreuses années déjà, le marché immobilier à..." " Depuis le 4 Juillet 2022, Olivier Klein, maire de la commune de Clichy-sous-Bois, a été nommé ministre délégué..." Quelques uns de nos programmes neufs

Ilest souvent conseillé d’attendre que le permis soit purgé avant d’entamer les travaux, personne n’ayant envie de voir des mois de travail réduits à néant. Sachez que pour éviter que des recours fondés soient déposés, vous pouvez mettre en place différentes techniques. Vous ne pourrez empêcher un voisin malintentionné de

Les recours et annulations de permis de construire constituent des risques importants qu’il vaut mieux ne pas négliger. En effet, on considère que le permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Et même lorsque tous ces délais sont expirés, le propriétaire d’une construction peut être attaqué longtemps après la fin des travaux… Puisque ces risques peuvent conduire à des situations dramatiques démolition, amendes, dommages et intérêts, il vaut mieux les connaître avant de se lancer dans un projet de construction. Il existe 3 grands types de risques dont il vaut mieux se prémunir lorsqu’on demande une autorisation d’urbanisme déclaration préalable, permis de construire ou permis de démolir Le recours des tiers gracieux et contentieuxLe retrait administratifLe trouble anormal de voisinage perte de vue et perte d’ensoleillement Si vous prenez en compte ces 3 risques dès la conception, vous pouvez considérer que votre projet de construction est suffisamment sécurisé pour le concrétiser. Mais dans le cas contraire, c’est comme si vous jouiez à la loterie… N°1 Le recours des tiers gracieux et contentieux Cette procédure permet à un voisin de contester la légalité d’un permis ou d’une déclaration préalable afin d’en obtenir l’annulation. Ainsi, c’est la justice administrative qui est compétente pour ce type de litige. La contestation ne peut se fonder que sur le non respect des règles d’urbanisme. Pour effectuer un recours, le voisin dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis sur votre terrain. Tout savoir sur le recours des tiers. N°2 Le retrait administratif Toute autorisation d’urbanisme délivrée est soumise à un contrôle de légalité par la préfecture. Ainsi, si le préfet considère que la mairie a accordé illégalement le permis, il demande au maire de le retirer. Le maire peut également décider lui-même du retrait s’il s’aperçoit de son illégalité. Pour retirer le permis, le maire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la date d’obtention du permis. Tout savoir sur le retrait administratif. N°3 Le trouble anormal de voisinage perte d’ensoleillement, perte de vue Toute nouvelle construction, même si elle a obtenu un permis de construire en toute légalité, peut constituer un trouble de jouissance pour un voisin. Le trouble peut être une perte d’ensoleillement, une perte d’intimité, une perte de vue ou bien une tout autre nuisance. Ainsi, c’est la justice civile qui est compétente pour ce type de litige. Le voisin peut alors demander réparation de ce préjudice par démolition ou indemnisation dans un délai de 5 ans à compter de la fin de la construction litigieuse. Tout savoir sur la perte d’ensoleillement, la perte d’intimité et la perte de vue. CONSEIL D’ARCHITECTE EN LIGNE Réponse de M. Périé architecte sous 48H – 35€ TTC À lire sur le même sujet Recours des tiers contre un permis de construire comment ça marche ?Retrait administratif de permis de construire ce qu’il faut savoirPerte d’ensoleillement et trouble anormal de voisinage Vous avez une question au sujet de cet article ?Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.* * Devant l’afflux de questions personnelles, nous avons choisi de ne répondre gratuitement qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Merci pour votre compréhension.

Unpermis de construire purgé de tout recours implique que le délai de recours des tiers de deux mois est expiré. Un permis de construire purgé de tout retrait implique que le

Il faut le savoir, vendre un bien à un promoteur immobilier, cela a des avantages, mais aussi des inconvénients. Dans la première catégorie, on peut parler du fait que la vente sera financièrement plus intéressante pour le vendeur, et les démarches à accomplir seront principalement effectuées par le promoteur. En revanche, parmi les inconvénients, on peut noter le fait que les délais sont parfois très longs. Entre la signature de la promesse de vente et la signature définitive, il faut compter plusieurs mois, voire plus dans les cas les plus complexes, lorsqu’il y a conflit autour du permis de construire. Le promoteur va devoir effectuer de nombreuses démarches, que ce soit pour s’assurer de la viabilité de votre terrain ou pour trouver des financements pour son projet. Au final, vous ne pourrez toucher votre argent que lorsque les travaux débuteront, car ce sera le signe que le projet est définitivement accepté. De nombreux recours sur le permis de construire peuvent être déposés en opposition au projet du promoteur, notamment de la part des voisins. Si jamais la vente est annulée, vous toucherez des indemnités, en raison du fait que votre bien a été immobilisé durant de nombreux mois durant lesquels vous auriez parfaitement pu le vendre à des particuliers. Il vaut mieux vous informer au préalable de toutes les démarches qui devront être accomplies, cela vous donnera une idée plus réaliste de ce qui vous attend et vous pourrez vous préparer au mieux à l’attente. Bien souvent, ce qui demande le plus de temps, c’est l’obtention du permis de construire. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce document qui risque bien de vous offrir des nuits blanches. SommaireQu’est-ce que le permis de construire ?Pourquoi existe-t-il des délais de recours ?De combien de temps disposent les habitants d’une commune pour déposer un recours ?Les voisins les personnes les plus susceptibles de déposer un recoursLe retrait administratif, un recours déposé par la mairieFaire confiance à un promoteur, l’assurance d’un permis obtenu dans la légalité et le respect Qu’est-ce que le permis de construire ? Il s’agit tout simplement d’un document administratif qui va vous être remis par la mairie dans le cas où celle-ci accepte votre projet. Le dossier qui doit être présenter est relativement complexe, il faut justifier votre projet à l’aide de nombreuses pièces. Une fois votre demande déposée, la mairie va pouvoir examiner votre requête tout en consultant des documents comme le PLU. Le code de l’urbanisme et de l’habitation va devoir être consulté également, la mairie n’ayant pas le droit à l’erreur. Une fois que son accord est donné, il l’est de façon définitive, sauf circonstances exceptionnelles, comme un recours. Le délai d’obtention d’un permis de construire est très long, surtout en agglomération. Les demandes y sont plus nombreuses et les agents aptes à traiter ces demandes ne peuvent pas gérer tous les dossiers en même temps. De plus, il existe des restrictions dans les grandes villes qui demandent des recherches supplémentaires. Bon à savoir Le permis de construire n’est pas seulement demandé par des personnes souhaitant faire construire, il est aussi indispensable pour entamer des rénovations ou encore pour agrandir une habitation déjà existante. Le demandeur ne doit pas obligatoirement être le propriétaire du terrain, il peut s’agir d’une tierce personne physique mais aussi d’une personne morale. Cela explique le fait qu’un promoteur immobilier, qui agit en tant que représentant d’une société, puisse faire une telle demande. Pourquoi existe-t-il des délais de recours ? Ne croyez pas qu’une fois que la mairie vous aura délivré le permis de construire, tout sera réglé. En effet, en France, chaque permis de construire peut faire l’objet de contestations. Les habitants qui sont voisins du projet à venir peuvent en effet s’opposer à sa réalisation, et ce plusieurs fois. Cela met souvent les demandeurs de permis dans l’embarras, surtout s’ils entretenaient jusque-là de bonnes relations avec leurs voisins et que rien ne laisser présager cet événement. Si les recours déposés par vos voisins sont jugés acceptables par la mairie, cela constitue une circonstance exceptionnelle et le permis de construire peut-être retirer. Le principe même du recours est simple, il permet à des personnes qui vont potentiellement subir le projet de protéger leurs intérêts. De plus, le recours permet d’éviter la corruption, du moins en théorie. En effet, si un projet fait l’objet de recours, il va potentiellement être réexaminé par le tribunal administratif qui statuera sur la situation. Si aucune fraude n’est visible et si le préjudice qu’engendre le projet pour les voisins n’est pas avéré, cela signifie que le permis de construire ne sera pas annulé. En revanche, si le tribunal administratif se rend compte que des pots de vin ont été versés à la mairie en échange du permis de construire, des poursuites pourront être engagées. Si seul un préjudice pour le voisinage est démontré, le permis de construire sera retiré et le propriétaire du terrain devra trouver un autre acheteur ou le promoteur devra revoir les plans de ses constructions futures. Sans aller jusqu’au tribunal, les personnes qui souhaitent déposer un recours peuvent le faire en mairie pour faire valoir leurs droits et exposer des faits qui n’ont peut-être pas été pris en compte par la mairie. Cette dernière peut déjà décider à ce moment-là de retirer le permis de construire. Il arrive malheureusement que des personnes malintentionnées déposent des recours pour bloquer un projet qui ne satisfait pas leurs envies personnelles ou en mettant en avant des motifs non recevables ou purement égoïstes voire malveillants. Pour éviter ce genre de situations, le propriétaire du terrain comme le promoteur disposent d’un encadrement juridique optimal afin de contrer les attaques non justifiées des riverains à leur égard. Si la pétition signée par les voisins s’avère prendre de l’amplitude et devient problématique, c’est devant un tribunal que se règle l’affaire, bien souvent par avocats interposés. De combien de temps disposent les habitants d’une commune pour déposer un recours ? Pour qu’un permis soit purgé, c’est à dire pour que les recours aient été épuisés ou pour que la date limite pour les déposer soit dépassée, il faut compter plusieurs mois. En effet, à partir du moment où le permis de construire est officiellement délivré, les habitants peuvent déposer un recours durant deux mois, mais la procédure en elle-même va demander plus de temps encore. Le principe même du recours n’est pas des plus encourageants pour ceux qui souhaitent obtenir un permis reconstruire. Pourtant, et fort heureusement, une protection juridique existe. De plus, le dossier à remplir dans le cadre d’un recours n’est pas des plus accessibles, il faut de nombreuses connaissances juridiques pour y parvenir et des arguments solides pour justifier la demande de recours. Les voisins les personnes les plus susceptibles de déposer un recours Parmi les arguments recevables dans le dépôt d’un recours, la plupart sont accessibles au voisinage direct. En effet, pour qu’un recours soit légitime, il faut parvenir à prouver que le projet défini par le permis de construire va avoir des conséquences négatives sur la vie des propriétaires et locataires des alentours. Par exemple, la construction d’un immeuble au milieu d’un quartier composé de maisons anciennes au cachet certain pourrait faire baisser la valeur de ces habitations prestigieuses. De plus, si la nuisance occasionnée par le projet est avérée, le recours peut être recevable. Si les voisins estiment que les documents réglementaires ne sont pas respectés, ni par le projet ni par le permis de construire, ils peuvent également déposer un recours. Le PLU est un document administratif qui doit impérativement être respecté par les personnes en charge des permis de construire au sein de la mairie. C’est à partir de ce document que la nature des bâtiments qui peuvent être construits est définie, ainsi que leur hauteur, la surface qu’ils vont occuper au sol ou encore leur style architectural. Par ailleurs, le PLU va permettre aux voisins de connaître la distance minimale qu’il doit y avoir entre le nouveau bâtiment et leur propre habitation. Bon à savoir En théorie, le promoteur immobilier connaît toutes ces réglementations ou, si ce n’est pas le cas, s’est renseigné sur la question en consultant lui-même les documents nécessaires. Si vous souhaitez protéger au mieux votre vente, vous pouvez faire appel à une équipe de spécialistes qui vous assistera tout au long de la vente et qui prendra soin de vérifier que le dossier présenté à la mairie par le promoteur est recevable. Si besoin est, ces experts pourront même vous mettre en contact avec des promoteurs de votre région qui connaissent les différentes réglementations sur le bout des doigts. Le retrait administratif, un recours déposé par la mairie La mairie ne peut pas enlever un permis de construire qu’elle a elle-même délivré sans une raison valable. Si quelques temps après avoir accepté la demande de permis, elle se rend compte que le dossier contient des irrégularités passées inaperçues jusqu’à présent ou encore que le projet ne concorde pas avec certains points du PLU, elle peut contacter la préfecture qui va à son tour examiner le dossier. Si les irrégularités sont avérées, la préfecture va ordonner le retrait du permis de construire, ce qui sera fait par la mairie elle-même. Le retrait administratif est possible durant trois mois, soit un de plus que le recours. Il est bien souvent conseillé à celui qui va faire construire d’attendre que ce délai soit dépassé afin de ne pas subir de revers et de devoir tout annuler. Des frais ayant déjà été engagé auprès des entreprises, le maître d’ouvrage se trouverai dans une situation compliquée s’il devait régler ses factures sans avoir une rentrée d’argent par la suite comme cela était prévu au départ. Faire confiance à un promoteur, l’assurance d’un permis obtenu dans la légalité et le respect Lorsqu’un recours est déposé, il ne va pas obligatoirement mener à un arrêt définitif du projet mais il peut mettre celui-ci très en retard. Le temps de traitement d’un recours peut être de plusieurs mois, ce qui va faire perdre de l’argent non seulement au promoteur mais aussi au vendeur. S’il s’avère qu’un recours qui a été déposé le fut pour des raisons non valables voire abusives, le promoteur et le propriétaire disposent d’une protection juridique qui leur permet de demander des dommages et intérêts. Une partie de l’argent perdu à cause des retards sera alors remboursé. Les promoteurs sont habitués à ce genre de démarches, c’est pourquoi il est intéressant de travailler avec eux. Ils connaissent la législation à la perfection et sauront utiliser les moindres failles pour faire invalider le recours. Par exemple, si la personne qui a demandé le permis de construire n’est pas informée dans les plus brefs délais qu’un recours a été déposé, cela invalide celui-ci. De plus, le promoteur est à l’origine du projet, c’est donc la personne la plus capable de le modifier si besoin. Un recours valide n’est pas synonyme de projet avorté, seulement de projet modifié. De votre côté, cela ne change pas grand-chose, si ce n’est que vous devrez patienter encore un peu avant de pouvoir conclure la vente de façon officielle. Un promoteur immobilier sait comment se déroulent les différentes démarches, son but est de gagner du temps, il va donc tout faire pour éviter les recours. En discutant avec vos voisins, vous verrez que vous pourrez cerner leurs attentes et faire en sorte qu’elles soient respectées autant que faire se peut. Pour éviter des recours, des promoteurs prennent les devants pour aller discuter avec le voisinage et prendre en compte leurs méfiances afin de trouver un accord commun, sans qu’il y ait besoin qu’un tiers dépose un recours contre le permis de construire. Pour vous conseiller au mieux et éviter que des situations ne dégénères, n’hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée dans les ventes entre promoteurs et particuliers. Ces professionnels pourront vous aider à mieux cerner les éléments attendus dans un dossier et préparerons avec vous votre défense face à vos voisins si cela devient nécessaire.

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